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合肥发文“探索商品房按套内面积计价”,公摊面积为何难取消?

2023-07-29 19:07:15 来源:红星新闻

红星资本局7月29日消息,安徽省合肥市日前召开研究谋划全市房地产工作的专题会议。会议明确,为避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价;大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点;试行取消商品房的楼层差价率限制,把定价权交给市场等。

其中最引人瞩目的当属“探索套内面积计价”。易居研究院研究总监严跃进表示,合肥此次探索按套内面积计价,算是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市,具有非常好的导向性作用。

不过,在业内人士看来,取消“公摊面积”不可能一蹴而就,甚至可能会影响到购房者的权利。严跃进也认为,现在即便取消了“公摊面积”,羊毛还是出在羊身上,开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。关键在于开发商要把标准、明细公开,比如在购房合同上明确清楚,让购房者感受到货真价实、心里踏实。


(资料图片)

据合肥日报,7月28日下午,安徽省合肥市召开专题会议,研究谋划全市房地产工作。

会议指出,鉴于合肥城区房地产市场依然存在“两个摇号”的良好态势,即房企在合肥竞拍土地需要摇号、市民在部分区域购房需要摇号,会议明确要抓紧完善以下工作举措:

一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点,着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

二是为避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价。

三是“城中村”改造是公益性项目,并非营利性工程,大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式,尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。

五是试行取消商品房的楼层差价率限制,把定价权交给市场。

六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证,但严禁捆绑销售。

七是探索房地产项目地下车库整体验收合格,即可办理预售许可证,此举有利于提高地库建设质量,防止赶工期造成地库漏水等问题。

八是落实“全程代办”,全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。

九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度,运用“竞品质”机制,探索竞争性谈判出让方式,优先考虑“四没有”的优质房企:即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。

十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管,严防资金挪用。

会议要求,要主动识变应变求变,政策举措成熟一条落实一条,早出台、早落地、早见效。发现偏差,要及时纠正。

上述十条工作举措中,最引人瞩目的是第二条“避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价”。

什么是“公摊面积”?2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》都明确,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

“公摊面积”一般包括两部分:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室,及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。

据证券时报报道,一般来说,过去的多层和小高层住宅的“公摊面积”较小,得房率普遍在80%以上,一些没有电梯的多层住宅得房率甚至达到95%以上。而如今越来越多高层及超高层住宅,其得房率普遍只有70%-75%之间,购房者对此苦不堪言。

近年来,关于取消公摊面积的声音从未间断。2022年两会期间,全国政协委员洪洋表示,在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房。2021年两会期间,全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。

不过,在业内人士看来,取消“公摊面积”不可能一蹴而就,甚至可能会影响到购房者的权利。

据央视新闻去年8月报道,《商品房销售管理办法》中明确指出:分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。从购房人的角度来说,“公摊面积”太小,可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题,进而影响居住的质量与舒适度。

此外,取消公摊面积后,还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此,完全取消公摊,在实践过程中可能会出现很多困难和问题。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬表示:“(目前)按照建筑面积来计价或产权确认也是对老百姓权益的一个保护,因为公用部分也是属于老百姓所有的,还是有合理性的。”

值得一提的是,有城市对取消“公摊面积”早有实践。早在2002年6月,重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方规定的形式要求商品房现售和预售,都必须以套内使用面积作为计价依据。这使重庆成为了中国率先取消“公摊面积”,直接以套内面积售房的城市。

易居研究院研究总监严跃进认为,现在条件下,即便取消了“公摊面积”,羊毛还是出在羊身上,开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。他认为,关键在于开发商要把标准、明细公开,比如在购房合同上明确清楚,让购房者感受到货真价实、心里踏实。“这没法简单地效仿,确实涉及到很多方面的利益,而且,‘公摊面积’不算进去,那总要有人来承担这部分的费用,需要多方面的从长计议。”

严跃进同时表示,合肥此次探索按套内面积计价,算是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市,具有非常好的导向性作用。“此事改革意义重大,对于后续房企拿地部门和户型设计部门,以及物业管理部门等都有非常大的启发,从这个角度看,要积极关注合肥政策,真正做好小区的规划,同时在如何优化‘公摊面积’和小区公共部位设计方面具备新思路。”

综合合肥日报、证券时报、央视新闻报道

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